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物業人(rén)必須了解的三種物業服務合同
物業人(rén)必須了解的三種物業服務合同
物業服務合同是物業企業在小區開展一切服務活動的前提，也是物業服務企業後期維權最核心的證據之一。而物業服務合一般常可(kě)分(fēn)爲三大(dà)類，第一是通常意義上的物業服務合同，第二是前期物業服務合同，第三是事(shì)實服務合同。下面，我們就(jiù)依次來(lái)介紹一下這三種合同。
一、物業服務合同
物業服務合同是指物業服務企業與業主委員(yuán)會訂立的，規定由物業服務企業提供對房(fáng)屋及其配套設備、設施和相(xiàng)關場地進行專業化維修、養護、管理(lǐ)以及維護相(xiàng)關區域内環境衛生(shēng)和公共秩序，由業主支付報酬的服務合同。
物業服務合同的特點
（一）物業服務合同是建立在平等、自(zì)願基礎上的民(mín)事(shì)合同。
習慣上，物業服務合同又被稱爲物業管理(lǐ)合同，但(dàn)它與行政機(jī)關爲實現行政管理(lǐ)職權而與相(xiàng)關單位簽訂的行政合同具有本質的不同。
一、物業服務合同
物業服務合同是指物業服務企業與業主委員(yuán)會訂立的，規定由物業服務企業提供對房(fáng)屋及其配套設備、設施和相(xiàng)關場地進行專業化維修、養護、管理(lǐ)以及維護相(xiàng)關區域内環境衛生(shēng)和公共秩序，由業主支付報酬的服務合同。
物業服務合同的特點
（一）物業服務合同是建立在平等、自(zì)願基礎上的民(mín)事(shì)合同。
習慣上，物業服務合同又被稱爲物業管理(lǐ)合同，但(dàn)它與行政機(jī)關爲實現行政管理(lǐ)職權而與相(xiàng)關單位簽訂的行政合同具有本質的不同。
（二）物業服務合同是一種特殊的委托合同。
物業服務合同産生(shēng)的基礎在于業主大(dà)會、業主委員(yuán)會的委托，但(dàn)其與一般的委托合同又存在差異。在物業服務合同的履行過程中，無論是物業公司，還(hái)是業主、業主大(dà)會、業主委員(yuán)會，均不得(de)以不信任爲由擅自(zì)解除物業服務合同，隻有在符合法律規定或合同約定的解除條件(jiàn)時，才可(kě)依法解除物業服務合同。此外委托合同可(kě)以是有償的，也可(kě)以是無償的，可(kě)以是口頭的，也可(kě)以是書(shū)面的，但(dàn)物業服務合同隻可(kě)能是書(shū)面、有償合同。
物業服務合同産生(shēng)的基礎在于業主大(dà)會、業主委員(yuán)會的委托，但(dàn)其與一般的委托合同又存在差異。在物業服務合同的履行過程中，無論是物業公司，還(hái)是業主、業主大(dà)會、業主委員(yuán)會，均不得(de)以不信任爲由擅自(zì)解除物業服務合同，隻有在符合法律規定或合同約定的解除條件(jiàn)時，才可(kě)依法解除物業服務合同。此外委托合同可(kě)以是有償的，也可(kě)以是無償的，可(kě)以是口頭的，也可(kě)以是書(shū)面的，但(dàn)物業服務合同隻可(kě)能是書(shū)面、有償合同。
（三）物業服務合同是以勞務爲标的的合同。
物業服務企業的義務是提供合同約定的勞務服務，如(rú)房(fáng)屋維修、設備保養、治安保衛、清潔衛生(shēng)、園林綠化等。物業服務企業在完成了約定義務以後，有權獲得(de)報酬。
（四）物業服務合同是諾成合同、有償合同、雙務合同、要式合同。物業服務合同自(zì)業主委員(yuán)會與物業服務企業就(jiù)合同條款達成 一緻意見(jiàn)即告成立，無須以物業的實際交付爲要件(jiàn)。物業服務企業是取得(de)工(gōng)商營業執照(zhào)，參與市場競争，自(zì)主經營、自(zì)負盈虧的以盈利爲目的的企業法人(rén)，沒有無償的物業服務，因此物業服務合同是有償合同;根據物業服務合同的内容，業主、業主大(dà)會、業主委員(yuán)會、物業服務企業都(dōu)既享有權利，又履行義務，因此物業服務合同是雙務合同;物業服務合同因其服務綜合事(shì)務具有涉及面廣且利益關系相(xiàng)當重大(dà)，合同履行期也相(xiàng)對較長，爲避免口頭合同取證困難的弱點，《物業管理(lǐ)條例》明确要求物業服務合同應以書(shū)面形式訂立，并且須報物業管理(lǐ)行政主管部門(mén)備案，因此其爲要式合同。
物業服務企業的義務是提供合同約定的勞務服務，如(rú)房(fáng)屋維修、設備保養、治安保衛、清潔衛生(shēng)、園林綠化等。物業服務企業在完成了約定義務以後，有權獲得(de)報酬。
（四）物業服務合同是諾成合同、有償合同、雙務合同、要式合同。物業服務合同自(zì)業主委員(yuán)會與物業服務企業就(jiù)合同條款達成 一緻意見(jiàn)即告成立，無須以物業的實際交付爲要件(jiàn)。物業服務企業是取得(de)工(gōng)商營業執照(zhào)，參與市場競争，自(zì)主經營、自(zì)負盈虧的以盈利爲目的的企業法人(rén)，沒有無償的物業服務，因此物業服務合同是有償合同;根據物業服務合同的内容，業主、業主大(dà)會、業主委員(yuán)會、物業服務企業都(dōu)既享有權利，又履行義務，因此物業服務合同是雙務合同;物業服務合同因其服務綜合事(shì)務具有涉及面廣且利益關系相(xiàng)當重大(dà)，合同履行期也相(xiàng)對較長，爲避免口頭合同取證困難的弱點，《物業管理(lǐ)條例》明确要求物業服務合同應以書(shū)面形式訂立，并且須報物業管理(lǐ)行政主管部門(mén)備案，因此其爲要式合同。
二、前期物業服務合同
前期物業服務合同是指建設單位與物業服務企業就(jiù)前期物業管理(lǐ)階段雙方的權利義務所達成的協議(yì)，是物業服務企業被授權開展物業管理(lǐ)服務的依據。《物業管理(lǐ)條例》第二十一條規定：“在業主、業主大(dà)會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書(shū)面的前期物業服務合同。”前期物業服務合同的當事(shì)人(rén)不僅涉及到建設單位與物業服務企業，也涉及到業主。
在實踐中，物業的銷售及業主入住是持續的過程。這個階段要求2/3以上投票權的業主投票形成業主大(dà)會決定是不現實的，而這個階段的物業管理(lǐ)服務又是必需的。因此，爲了避免在業主大(dà)會選聘物業服務企業之前出現物業管理(lǐ)的真空，明确前期物業管理(lǐ)服務的責任主體(tǐ)，規範前期物業管理(lǐ)活動，《物業管理(lǐ)條例》明确地規定前期物業管理(lǐ)服務由建設單位選聘物業服務企業。
爲解決前期物業服務合同與物業服務合同的銜接問(wèn)題，《物業管理(lǐ)條例》第26條規定，前期物業服務合同可(kě)以約定期限，但(dàn)是，期限未滿、業主委員(yuán)會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生(shēng)效的，前期物業服務合同終止。根據物業管理(lǐ)的實踐，前期物業服務合同一般在以下三種情況下終止：
(一)前期物業服務合同約定的合同終止時間屆滿，則前期物業管理(lǐ)的截止時間爲前期物業服務合同約定的合同終止時間。
(二)前期物業服務合同約定的合同期尚未屆滿，業主委員(yuán)會另行選聘物業服務企業并簽訂物業服務合同，則前期物業管理(lǐ)的截止時間爲另行選聘物業服務企業的物業服務合同鎖定的起始時間。
(三)前期物業服務合同約定的合同期限屆滿，業主委員(yuán)會尚未成立，或尚未選聘任何物業服務企業，原物業服務企業可(kě)以不再進行管理(lǐ)，也可(kě)以與開發商繼續簽訂前期物業服務合同，繼續對物業進行管理(lǐ)。在繼續進行管理(lǐ)的情況下，前期物業管理(lǐ)的截止時間爲新的物業服務合同生(shēng)效時。
前期物業服務合同與物業服務合同的區别
物業服務合同中關于服務内容的條款與前期物業服務合同基本相(xiàng)同，主要差别在于：(1)訂立合同的當事(shì)人(rén)不同。前期物業服務合同的當事(shì)人(rén)是開發建設單位與物業管理(lǐ)企業;物業服務合同的當事(shì)人(rén)是業主(或業主大(dà)會)與物業管理(lǐ)企業。(2)合同期限不同。前期物業服務合同的期限雖然可(kě)以約定，但(dàn)是期限未滿、業主委員(yuán)會與物業管理(lǐ)企業簽訂的物業服務合同又開始生(shēng)效的，前期物業服務合同将會終止。物業服務合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業服務合同相(xiàng)比，具有期限明确、穩定性強等特點。
爲解決前期物業服務合同與物業服務合同的銜接問(wèn)題，《物業管理(lǐ)條例》第26條規定，前期物業服務合同可(kě)以約定期限，但(dàn)是，期限未滿、業主委員(yuán)會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生(shēng)效的，前期物業服務合同終止。根據物業管理(lǐ)的實踐，前期物業服務合同一般在以下三種情況下終止：
(一)前期物業服務合同約定的合同終止時間屆滿，則前期物業管理(lǐ)的截止時間爲前期物業服務合同約定的合同終止時間。
(二)前期物業服務合同約定的合同期尚未屆滿，業主委員(yuán)會另行選聘物業服務企業并簽訂物業服務合同，則前期物業管理(lǐ)的截止時間爲另行選聘物業服務企業的物業服務合同鎖定的起始時間。
(三)前期物業服務合同約定的合同期限屆滿，業主委員(yuán)會尚未成立，或尚未選聘任何物業服務企業，原物業服務企業可(kě)以不再進行管理(lǐ)，也可(kě)以與開發商繼續簽訂前期物業服務合同，繼續對物業進行管理(lǐ)。在繼續進行管理(lǐ)的情況下，前期物業管理(lǐ)的截止時間爲新的物業服務合同生(shēng)效時。
前期物業服務合同與物業服務合同的區别
物業服務合同中關于服務内容的條款與前期物業服務合同基本相(xiàng)同，主要差别在于：(1)訂立合同的當事(shì)人(rén)不同。前期物業服務合同的當事(shì)人(rén)是開發建設單位與物業管理(lǐ)企業;物業服務合同的當事(shì)人(rén)是業主(或業主大(dà)會)與物業管理(lǐ)企業。(2)合同期限不同。前期物業服務合同的期限雖然可(kě)以約定，但(dàn)是期限未滿、業主委員(yuán)會與物業管理(lǐ)企業簽訂的物業服務合同又開始生(shēng)效的，前期物業服務合同将會終止。物業服務合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業服務合同相(xiàng)比，具有期限明确、穩定性強等特點。
三、事(shì)實物業服務合同
事(shì)實物業服務合同其實是前期物業服務合同的延申，《最高人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)物業服務糾紛案件(jiàn)具體(tǐ)應用法律若幹問(wèn)題的解釋》第十條規定，若物業服務合同期滿，業主大(dà)會或業主委員(yuán)會沒有明确表示是否與原物業公司繼續簽訂合同，亦未明确要求原物業公司退出，而物業公司仍繼續提供物業服務的，可(kě)以認爲雙方之間形成事(shì)實上的物業服務合同關系。從(cóng)上述規定不難看(kàn)出事(shì)實物業服務合同的認定需要從(cóng)以下3個方面着手：
（一）前期物業服務合同期滿後，物業公司繼續提供物業服務，業主接受，形成事(shì)實上的物業合同關系。
（二）事(shì)實上的物業服務合同存在實際履行的客觀事(shì)實。合同的實際履行是合同的一方或雙方以自(zì)己的實際行爲履行了合同主要義務，對方予以接受的。
（三）成立事(shì)實物業服務合同，物業管理(lǐ)費應繼續按原約定标準支付。在認定物業服務合同關系成立的基礎上，考慮到物業服務公司提供的物業管理(lǐ)服務質量、服務品質并未發生(shēng)變化，按照(zhào)《物業管理(lǐ)條例》第四十一條規定的費用與服務水平相(xiàng)适應的原則，業主應繼續按照(zhào)原物業管理(lǐ)服務合同約定的标準支付物業管理(lǐ)服務費爲宜。
需要注意的是，事(shì)實物業服務合同必須是物業公司在合法進場的前提下，原合同期限屆滿，業主大(dà)會或業主委員(yuán)會沒有明确表示是否與原物業公司繼續簽訂合同，亦未明确要求原物業公司退出，而物業公司仍繼續提供物業服務的情況。如(rú)果物業公司在進場管理(lǐ)的程序上都(dōu)不合法，業委會以及業主當然就(jiù)不存在與物業公司的合同關系，這時即便物業公司已經爲小區提供過服務，業主也可(kě)以拒絕繳納任何費用。
結 語
物業服務合同是證明物業企業與項目存在服務合同關系的重要憑證，也是保障物業服務企業與業主合法權利的重要依據。一方面物業服務企業在服務項目時應該有合法合規的物業服務合同作(zuò)爲維系，以此來(lái)證明自(zì)己服務的有效性，同時合同條款的明晰也能明确自(zì)己的服務内容、衡量自(zì)己的服務标準，以免被扣上不必要的“帽子”；一方面項目業主也應明确所在項目的物業服務合同，知曉服務合同關系的存在，明白(bái)自(zì)己的涉約行爲受合同約束，同時也明确物業服務合同的内容，避免在項目内遇到侵權時錯誤維權，與物業造成誤會。
（二）事(shì)實上的物業服務合同存在實際履行的客觀事(shì)實。合同的實際履行是合同的一方或雙方以自(zì)己的實際行爲履行了合同主要義務，對方予以接受的。
（三）成立事(shì)實物業服務合同，物業管理(lǐ)費應繼續按原約定标準支付。在認定物業服務合同關系成立的基礎上，考慮到物業服務公司提供的物業管理(lǐ)服務質量、服務品質并未發生(shēng)變化，按照(zhào)《物業管理(lǐ)條例》第四十一條規定的費用與服務水平相(xiàng)适應的原則，業主應繼續按照(zhào)原物業管理(lǐ)服務合同約定的标準支付物業管理(lǐ)服務費爲宜。
需要注意的是，事(shì)實物業服務合同必須是物業公司在合法進場的前提下，原合同期限屆滿，業主大(dà)會或業主委員(yuán)會沒有明确表示是否與原物業公司繼續簽訂合同，亦未明确要求原物業公司退出，而物業公司仍繼續提供物業服務的情況。如(rú)果物業公司在進場管理(lǐ)的程序上都(dōu)不合法，業委會以及業主當然就(jiù)不存在與物業公司的合同關系，這時即便物業公司已經爲小區提供過服務，業主也可(kě)以拒絕繳納任何費用。
結 語
物業服務合同是證明物業企業與項目存在服務合同關系的重要憑證，也是保障物業服務企業與業主合法權利的重要依據。一方面物業服務企業在服務項目時應該有合法合規的物業服務合同作(zuò)爲維系，以此來(lái)證明自(zì)己服務的有效性，同時合同條款的明晰也能明确自(zì)己的服務内容、衡量自(zì)己的服務标準，以免被扣上不必要的“帽子”；一方面項目業主也應明确所在項目的物業服務合同，知曉服務合同關系的存在，明白(bái)自(zì)己的涉約行爲受合同約束，同時也明确物業服務合同的内容，避免在項目内遇到侵權時錯誤維權，與物業造成誤會。