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明則說(shuō)：物業服務合同糾紛中律師(shī)代理(lǐ)費能否獲得(de)支持？
當物業企業遇見(jiàn)惡意欠費業主的時候，拿起法律武器幾乎是唯一的途徑，但(dàn)法律維權成本卻讓人(rén)望而生(shēng)畏，今天我們來(lái)看(kàn)看(kàn)這一因爲别人(rén)的侵害導緻的額外開銷能否得(de)到轉移。
案号：（2015）雙流民(mín)初字第2832号
原告：成都(dōu)市J物業管理(lǐ)有限公司
被告：陳某
【案由】
原告J物業公司訴稱，2010年(nián)6月1日(rì)，被告所在物業L開發商代表該物業的業主與原告簽訂《前期物業管理(lǐ)服務委托合同》，爲被告所在的物業提供前期物業管理(lǐ)服務，2010年(nián)1月29日(rì)，被告同開發商簽訂商品房(fáng)買賣合同，購(gòu)買位于成都(dōu)市雙流縣L小區的某套住房(fáng)，面積321.39㎡。原、被告簽訂物業服務合同時，約定物業服務費爲每平方米3元，2013年(nián)3月31日(rì)雙方的物業服務合同結束。在此期間原告依約爲被告提供物業服務，但(dàn)被告未繳納物業費用，經原告多次催收，被告拒不支付物業服務費用，現請(qǐng)求：
1、被告向原告支付物業服務費27855元（每月物業服務費爲964.17元），垃圾清運費145元，總金額28000元，違約金按照(zhào)同期銀行貸款利率的四倍進行計(jì)算至付清全款時止
2、律師(shī)費2000元由被告承擔。
被告陳芳未作(zuò)答辯。
【法院審理(lǐ)】
經審理(lǐ)查明，原告系L小區物業管理(lǐ)服務公司。被告系L小區＊棟＊單元＊層＊号業主。該房(fáng)屋建築面積321.39㎡。2010年(nián)6月1日(rì)，被告所在物業開發商與原告簽訂《前期物業管理(lǐ)服務委托合同》，爲被告所在的物業提供前期物業管理(lǐ)服務。2010年(nián)1月29日(rì)，被告與開發商簽訂的《商品房(fáng)買賣合同》中約定，房(fáng)屋于2010年(nián)9月8日(rì)前交付。該合同第二十二條中約定，原告爲被告在該小區的物業提供共用部位，共用設施設備、綠化、環境衛生(shēng)、交通等項目進行維護、修繕服務與管理(lǐ)，每月每平方米收費3元。自(zì)2010年(nián)9月9日(rì)至2013年(nián)3月31日(rì)，原告按合同約定爲被告提供物業服務，但(dàn)被告沒有繳納每月964.17元（321.39㎡×3元）的物業管理(lǐ)服務費，合同中并沒有明确約定垃圾清運費和違約金（合同約定很重要）。
本院認爲，開發商與原告簽訂的《前期物業管理(lǐ)服務委托合同》、被告與開發商簽訂的《商品房(fáng)買賣合同》系雙方的真實意思表示，合同内容也不違反國(guó)家法律、行政法規等禁止性規定，合同中明确約定了原告爲被告所在小區提供物業服務，并載明了服務項目及收費标準等具體(tǐ)信息，故原、被告之間的物業服務合同關系合法、有效。在履行合同過程中，原告按合同約定，履行了自(zì)己的義務。經審理(lǐ)查明，被告從(cóng)2010年(nián)9月9日(rì)到2013年(nián)3月31日(rì)未向原告支付物業管理(lǐ)服務費，其行爲屬于違約，應當承擔相(xiàng)應的違約責任。被告從(cóng)2010年(nián)9月9日(rì)至2013年(nián)3月31日(rì)（共計(jì)2年(nián)6個月22天）的物業管理(lǐ)服務費爲964.17元／月×30個月＋964.17元÷30天×22天=29632元，原告主張的物業管理(lǐ)服務費爲27855元，對此本院予以支持。關于垃圾清運費的請(qǐng)求，垃圾清運屬于物業服務内容的一部分(fēn)，而原告并未舉證證明雙方有對于另行收取垃圾清運費的約定，故本院不予支持（根據誰主張、誰舉證的原則，所主張的事(shì)實一定要有證據證明，否則得(de)不到支持）。
關于原告主張違約金的問(wèn)題，根據相(xiàng)關法律規定，違約金主要是對損失的補償，但(dàn)是原告未舉證證明被告的違約行爲給原告造成了實際損失，本着公平、合理(lǐ)的原則，本院以被告占用資金期間的利息作(zuò)爲原告的損失，即被告應從(cóng)2013年(nián)4月1日(rì)起按中國(guó)人(rén)民(mín)銀行同期同類貸款利率向原告支付利息。
關于原告主張律師(shī)費2000元的問(wèn)題，原告未提供已給付律師(shī)費的相(xiàng)關證據，本院對原告的該請(qǐng)求不予支持（詳見(jiàn)評析）。
【判決】
據此，依照(zhào)《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條，《物業管理(lǐ)條例》第七條（五）項，《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)事(shì)訴訟法》第一百四十四條，《最高人(rén)民(mín)法院關于民(mín)事(shì)訴訟證據的若幹規定》第二條之規定，判決如(rú)下：
一、被告陳某于本判決生(shēng)效後十日(rì)内給付原告成都(dōu)市J物業管理(lǐ)有限公司物業管理(lǐ)服務費27855元，并以此爲本金從(cóng)2013年(nián)4月1日(rì)起按中國(guó)人(rén)民(mín)銀行同期同類貸款利率向原告支付利息，至本判決确定給付之日(rì)止。
二、駁回原告的其他(tā)訴訟請(qǐng)求。
【明則評析】
1、律師(shī)代理(lǐ)費
若物業服務合同糾紛中原告物業公司主張律師(shī)代理(lǐ)費由被告違約業主方支付，那麽在同開發商或者業主委員(yuán)會簽訂的物業服務合同當中務必要列相(xiàng)關内容，例如(rú)：
如(rú)任何一方違約，守約方爲維護權益向違約方追償的一切費用（包括但(dàn)不限于律師(shī)費、訴訟費、差旅費等等）均由違約方承擔
當然具體(tǐ)包含哪些内容物業公司可(kě)依實際情況具體(tǐ)列明，但(dàn)如(rú)要主張律師(shī)代理(lǐ)費合同當中務必要列明，否則于合同無據，得(de)不到支持。
案号：（2015）雙流民(mín)初字第2832号
原告：成都(dōu)市J物業管理(lǐ)有限公司
被告：陳某
【案由】
原告J物業公司訴稱，2010年(nián)6月1日(rì)，被告所在物業L開發商代表該物業的業主與原告簽訂《前期物業管理(lǐ)服務委托合同》，爲被告所在的物業提供前期物業管理(lǐ)服務，2010年(nián)1月29日(rì)，被告同開發商簽訂商品房(fáng)買賣合同，購(gòu)買位于成都(dōu)市雙流縣L小區的某套住房(fáng)，面積321.39㎡。原、被告簽訂物業服務合同時，約定物業服務費爲每平方米3元，2013年(nián)3月31日(rì)雙方的物業服務合同結束。在此期間原告依約爲被告提供物業服務，但(dàn)被告未繳納物業費用，經原告多次催收，被告拒不支付物業服務費用，現請(qǐng)求：
1、被告向原告支付物業服務費27855元（每月物業服務費爲964.17元），垃圾清運費145元，總金額28000元，違約金按照(zhào)同期銀行貸款利率的四倍進行計(jì)算至付清全款時止
2、律師(shī)費2000元由被告承擔。
被告陳芳未作(zuò)答辯。
【法院審理(lǐ)】
經審理(lǐ)查明，原告系L小區物業管理(lǐ)服務公司。被告系L小區＊棟＊單元＊層＊号業主。該房(fáng)屋建築面積321.39㎡。2010年(nián)6月1日(rì)，被告所在物業開發商與原告簽訂《前期物業管理(lǐ)服務委托合同》，爲被告所在的物業提供前期物業管理(lǐ)服務。2010年(nián)1月29日(rì)，被告與開發商簽訂的《商品房(fáng)買賣合同》中約定，房(fáng)屋于2010年(nián)9月8日(rì)前交付。該合同第二十二條中約定，原告爲被告在該小區的物業提供共用部位，共用設施設備、綠化、環境衛生(shēng)、交通等項目進行維護、修繕服務與管理(lǐ)，每月每平方米收費3元。自(zì)2010年(nián)9月9日(rì)至2013年(nián)3月31日(rì)，原告按合同約定爲被告提供物業服務，但(dàn)被告沒有繳納每月964.17元（321.39㎡×3元）的物業管理(lǐ)服務費，合同中并沒有明确約定垃圾清運費和違約金（合同約定很重要）。
本院認爲，開發商與原告簽訂的《前期物業管理(lǐ)服務委托合同》、被告與開發商簽訂的《商品房(fáng)買賣合同》系雙方的真實意思表示，合同内容也不違反國(guó)家法律、行政法規等禁止性規定，合同中明确約定了原告爲被告所在小區提供物業服務，并載明了服務項目及收費标準等具體(tǐ)信息，故原、被告之間的物業服務合同關系合法、有效。在履行合同過程中，原告按合同約定，履行了自(zì)己的義務。經審理(lǐ)查明，被告從(cóng)2010年(nián)9月9日(rì)到2013年(nián)3月31日(rì)未向原告支付物業管理(lǐ)服務費，其行爲屬于違約，應當承擔相(xiàng)應的違約責任。被告從(cóng)2010年(nián)9月9日(rì)至2013年(nián)3月31日(rì)（共計(jì)2年(nián)6個月22天）的物業管理(lǐ)服務費爲964.17元／月×30個月＋964.17元÷30天×22天=29632元，原告主張的物業管理(lǐ)服務費爲27855元，對此本院予以支持。關于垃圾清運費的請(qǐng)求，垃圾清運屬于物業服務内容的一部分(fēn)，而原告并未舉證證明雙方有對于另行收取垃圾清運費的約定，故本院不予支持（根據誰主張、誰舉證的原則，所主張的事(shì)實一定要有證據證明，否則得(de)不到支持）。
關于原告主張違約金的問(wèn)題，根據相(xiàng)關法律規定，違約金主要是對損失的補償，但(dàn)是原告未舉證證明被告的違約行爲給原告造成了實際損失，本着公平、合理(lǐ)的原則，本院以被告占用資金期間的利息作(zuò)爲原告的損失，即被告應從(cóng)2013年(nián)4月1日(rì)起按中國(guó)人(rén)民(mín)銀行同期同類貸款利率向原告支付利息。
關于原告主張律師(shī)費2000元的問(wèn)題，原告未提供已給付律師(shī)費的相(xiàng)關證據，本院對原告的該請(qǐng)求不予支持（詳見(jiàn)評析）。
【判決】
據此，依照(zhào)《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條，《物業管理(lǐ)條例》第七條（五）項，《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)事(shì)訴訟法》第一百四十四條，《最高人(rén)民(mín)法院關于民(mín)事(shì)訴訟證據的若幹規定》第二條之規定，判決如(rú)下：
一、被告陳某于本判決生(shēng)效後十日(rì)内給付原告成都(dōu)市J物業管理(lǐ)有限公司物業管理(lǐ)服務費27855元，并以此爲本金從(cóng)2013年(nián)4月1日(rì)起按中國(guó)人(rén)民(mín)銀行同期同類貸款利率向原告支付利息，至本判決确定給付之日(rì)止。
二、駁回原告的其他(tā)訴訟請(qǐng)求。
【明則評析】
1、律師(shī)代理(lǐ)費
若物業服務合同糾紛中原告物業公司主張律師(shī)代理(lǐ)費由被告違約業主方支付，那麽在同開發商或者業主委員(yuán)會簽訂的物業服務合同當中務必要列相(xiàng)關内容，例如(rú)：
如(rú)任何一方違約，守約方爲維護權益向違約方追償的一切費用（包括但(dàn)不限于律師(shī)費、訴訟費、差旅費等等）均由違約方承擔
當然具體(tǐ)包含哪些内容物業公司可(kě)依實際情況具體(tǐ)列明，但(dàn)如(rú)要主張律師(shī)代理(lǐ)費合同當中務必要列明，否則于合同無據，得(de)不到支持。
2、依合同履行義務原則
根據《合同法》第八條：“依法成立的合同，對當事(shì)人(rén)具有法律約束力。當事(shì)人(rén)應當按照(zhào)約定履行自(zì)己的義務，不得(de)擅自(zì)變更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保護。”具有相(xiàng)應民(mín)事(shì)權利能力和民(mín)事(shì)行爲能力的民(mín)事(shì)主體(tǐ)訂立的合同，雙方系真實意思表示，不違反相(xiàng)關法律規定，其訂立的合同即是有效的，該合同對雙方也具有相(xiàng)應的約束能力，所以在訂立合同時一定注意自(zì)身(shēn)的權利義務，依照(zhào)合同約定嚴格履行自(zì)身(shēn)義務。
3、舉證原則
就(jiù)物業服務合同糾紛而言，在實踐過程中，通常原告物業方會主張許多權利，但(dàn)是往往這些主張的事(shì)實無相(xiàng)關證據予以證明，或者合同當中未有相(xiàng)關約定。就(jiù)這類糾紛，舉證通常是按照(zhào)誰主張、誰舉證的舉證原則，若要主張相(xiàng)關事(shì)實，就(jiù)得(de)拿出相(xiàng)關證據來(lái)證明你(nǐ)所主張的事(shì)實，這是最終可(kě)能得(de)到法院支持的基本條件(jiàn)。
很多時候，我們所面臨的最大(dà)風(fēng)險，就(jiù)是樂觀地認爲風(fēng)險永遠(yuǎn)都(dōu)不會到來(lái)，很多事(shì)情的發生(shēng)都(dōu)是因爲在安逸的時光(guāng)裡(lǐ)沒有爲風(fēng)險的到來(lái)做足準備，這是一種僥幸心理(lǐ)，一旦侵害發生(shēng)，損失不堪設想。建立防禦機(jī)制以保萬全，用小開銷防大(dà)損失的保險思維，是我們每個人(rén)每個企業都(dōu)應該具備的。
根據《合同法》第八條：“依法成立的合同，對當事(shì)人(rén)具有法律約束力。當事(shì)人(rén)應當按照(zhào)約定履行自(zì)己的義務，不得(de)擅自(zì)變更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保護。”具有相(xiàng)應民(mín)事(shì)權利能力和民(mín)事(shì)行爲能力的民(mín)事(shì)主體(tǐ)訂立的合同，雙方系真實意思表示，不違反相(xiàng)關法律規定，其訂立的合同即是有效的，該合同對雙方也具有相(xiàng)應的約束能力，所以在訂立合同時一定注意自(zì)身(shēn)的權利義務，依照(zhào)合同約定嚴格履行自(zì)身(shēn)義務。
3、舉證原則
就(jiù)物業服務合同糾紛而言，在實踐過程中，通常原告物業方會主張許多權利，但(dàn)是往往這些主張的事(shì)實無相(xiàng)關證據予以證明，或者合同當中未有相(xiàng)關約定。就(jiù)這類糾紛，舉證通常是按照(zhào)誰主張、誰舉證的舉證原則，若要主張相(xiàng)關事(shì)實，就(jiù)得(de)拿出相(xiàng)關證據來(lái)證明你(nǐ)所主張的事(shì)實，這是最終可(kě)能得(de)到法院支持的基本條件(jiàn)。
很多時候，我們所面臨的最大(dà)風(fēng)險，就(jiù)是樂觀地認爲風(fēng)險永遠(yuǎn)都(dōu)不會到來(lái)，很多事(shì)情的發生(shēng)都(dōu)是因爲在安逸的時光(guāng)裡(lǐ)沒有爲風(fēng)險的到來(lái)做足準備，這是一種僥幸心理(lǐ)，一旦侵害發生(shēng)，損失不堪設想。建立防禦機(jī)制以保萬全，用小開銷防大(dà)損失的保險思維，是我們每個人(rén)每個企業都(dōu)應該具備的。