前言：
近幾年(nián)，“房(fáng)屋空置率”問(wèn)題越來(lái)越受到全民(mín)關注，按照(zhào)國(guó)際标準，空置率在10%以下爲較合理(lǐ)區，房(fáng)屋供求基本平衡；10%--20%之間爲危險區；20%以上爲房(fáng)屋庫存嚴重積壓區。中國(guó)樓市空置率有多高呢(ne)？官方從(cóng)來(lái)沒有公布過空置率數據。但(dàn)如(rú)果以一年(nián)一戶用電量不超過20度爲“空置”标準，根據國(guó)家電網的空置率調查結果顯示，“2017年(nián)，大(dà)中城(chéng)市房(fáng)屋的空置率爲13.1%，中小城(chéng)市房(fáng)屋空置率爲13.8%，鄉村房(fáng)屋空置率爲14.3%”，近兩年(nián)的房(fáng)屋空置率可(kě)能還(hái)會更高。說(shuō)到空置率，就(jiù)不得(de)不提到空置房(fáng)的物業費收取标準問(wèn)題，大(dà)多數業主都(dōu)會認爲自(zì)己不在小區内居住，既不需要也沒有享受到物業提供的保安、保潔等服務，不應該繳納或者應該比入住的業主少繳納物業費。那麽，這種看(kàn)法正确嗎(ma)？我們從(cóng)以下案例加以分(fēn)析：
案号：（2017）川0121民(mín)初2879号
原告：四川某物業服務有限公司。
原告訴訟請(qǐng)求：
1.判令被告支付原告物業管理(lǐ)費22239.10元，違約金6671.73元，合計(jì)：28910.83元；
2.本案訴訟費由被告負擔。
被告：袁某
案情：
2012年(nián)8月29日(rì)，開發商與原告簽訂了《前期物業服務合同》，雙方在合同中約定：物業服務費由業主按其擁有的物業建築面積交納，住宅爲3.5元/月/平方米；業主未在開發商公告通知的交房(fáng)期限内接收房(fáng)屋的，物業服務費從(cóng)開發商公告通知的交房(fáng)最後期限的次日(rì)起全額計(jì)收；業主違反合同約定，未能按時足額繳納物業服務費用的，有義務及時補繳同時應按所欠繳服務費用每日(rì)千分(fēn)之五的标準向物業服務企業支付違約金。合同簽訂後，原告爲小區物業提供了物業服務，被告未按約定接收房(fáng)屋，亦未按約定交納物業服務費。經原告向被告催收，被告至今仍未履行交納物業管理(lǐ)費的義務。另查明，2014年(nián)6月16日(rì),小區開發商在《天府早報》公告了交房(fáng)通知，其中載明”該項目已達到交房(fáng)條件(jiàn)，2014年(nián)6月29日(rì)至2014年(nián)6月30日(rì)正式辦理(lǐ)交付手續。
近幾年(nián)，“房(fáng)屋空置率”問(wèn)題越來(lái)越受到全民(mín)關注，按照(zhào)國(guó)際标準，空置率在10%以下爲較合理(lǐ)區，房(fáng)屋供求基本平衡；10%--20%之間爲危險區；20%以上爲房(fáng)屋庫存嚴重積壓區。中國(guó)樓市空置率有多高呢(ne)？官方從(cóng)來(lái)沒有公布過空置率數據。但(dàn)如(rú)果以一年(nián)一戶用電量不超過20度爲“空置”标準，根據國(guó)家電網的空置率調查結果顯示，“2017年(nián)，大(dà)中城(chéng)市房(fáng)屋的空置率爲13.1%，中小城(chéng)市房(fáng)屋空置率爲13.8%，鄉村房(fáng)屋空置率爲14.3%”，近兩年(nián)的房(fáng)屋空置率可(kě)能還(hái)會更高。說(shuō)到空置率，就(jiù)不得(de)不提到空置房(fáng)的物業費收取标準問(wèn)題，大(dà)多數業主都(dōu)會認爲自(zì)己不在小區内居住，既不需要也沒有享受到物業提供的保安、保潔等服務，不應該繳納或者應該比入住的業主少繳納物業費。那麽，這種看(kàn)法正确嗎(ma)？我們從(cóng)以下案例加以分(fēn)析：
案号：（2017）川0121民(mín)初2879号
原告：四川某物業服務有限公司。
原告訴訟請(qǐng)求：
1.判令被告支付原告物業管理(lǐ)費22239.10元，違約金6671.73元，合計(jì)：28910.83元；
2.本案訴訟費由被告負擔。
被告：袁某
案情：
2012年(nián)8月29日(rì)，開發商與原告簽訂了《前期物業服務合同》，雙方在合同中約定：物業服務費由業主按其擁有的物業建築面積交納，住宅爲3.5元/月/平方米；業主未在開發商公告通知的交房(fáng)期限内接收房(fáng)屋的，物業服務費從(cóng)開發商公告通知的交房(fáng)最後期限的次日(rì)起全額計(jì)收；業主違反合同約定，未能按時足額繳納物業服務費用的，有義務及時補繳同時應按所欠繳服務費用每日(rì)千分(fēn)之五的标準向物業服務企業支付違約金。合同簽訂後，原告爲小區物業提供了物業服務，被告未按約定接收房(fáng)屋，亦未按約定交納物業服務費。經原告向被告催收，被告至今仍未履行交納物業管理(lǐ)費的義務。另查明，2014年(nián)6月16日(rì),小區開發商在《天府早報》公告了交房(fáng)通知，其中載明”該項目已達到交房(fáng)條件(jiàn)，2014年(nián)6月29日(rì)至2014年(nián)6月30日(rì)正式辦理(lǐ)交付手續。
法院審理(lǐ)：
本院認爲，被告與原告簽訂的《前期物業服務合同》，系雙方當事(shì)人(rén)真實意思表示，内容不違反法律、行政法規的禁止性規定，合法有效，各方均應依照(zhào)合同約定履行義務。被告與開發商簽訂的《商品房(fáng)買賣合同補充協議(yì)》中約定：“簽訂買賣合同的時間在開發商完成房(fáng)屋所屬項目的集中交付期之後，買受人(rén)一次性付款的，買受人(rén)應在其全部購(gòu)房(fáng)款付清之日(rì)起7個工(gōng)作(zuò)日(rì)内前往房(fáng)屋所在地辦理(lǐ)房(fáng)屋交付手續，出賣方不在另行通知買受方。買受方未在本款約定的期限内前往房(fáng)屋所在地接房(fáng)的，産生(shēng)出賣方已完成履行交房(fáng)義務之效力。”開發商于2014年(nián)6月29日(rì)至2014年(nián)6月30日(rì)對小區進行了集中交付，被告于2014年(nián)8月31日(rì)付清了全部購(gòu)房(fáng)款，故被告接收房(fáng)屋時間視爲2014年(nián)9月9日(rì)。根據《最高人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)物業服務糾紛案件(jiàn)具體(tǐ)應用法律若幹問(wèn)題的解釋》第一條的規定，原告與開發商簽訂的《前期物業服務合同》對被告具有約束力。原告履行了合同約定的提供物業管理(lǐ)服務的義務，被告應當依約支付物業管理(lǐ)服務費用。故被告袁某應當向原告四川某物業服務有限公司支付自(zì)2014年(nián)9月10日(rì)起至2017年(nián)7月31日(rì)期間的物業服務費21456.59元，并承擔相(xiàng)應的違約責任。本案中，《前期物業服務合同》中約定從(cóng)逾期之日(rì)起按所拖欠費用總額每日(rì)千分(fēn)之五收取違約金，原告自(zì)願調減違約金，主張以被告拖欠物業服務費用的30%主張違約金，符合法律規定，本院予以支持。
法院判決：
一、被告袁某于本判決生(shēng)效之日(rì)起十日(rì)内給付原告四川某物業服務有限公司物業服務費21456.59元；
二、被告袁某于本判決生(shēng)效之日(rì)起十日(rì)内給付原告四川某物業管理(lǐ)有限公司違約金6436.97元。如(rú)果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照(zhào)《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)事(shì)訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件(jiàn)受理(lǐ)費261元，由被告袁某負擔。
明則評析：
1、業主未接房(fáng)的物業費繳納問(wèn)題：
《四川省物業管理(lǐ)條例》第五十二條規定：“已竣工(gōng)驗收尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。建設單位與業主按照(zhào)約定的交付方式已交付物業的，服務物業費由業主承擔。”該條規定明确指出，房(fáng)屋已竣工(gōng)但(dàn)未出售或未交付，物業費由建設單位承擔；但(dàn)若建設單位已交付，而業主未接房(fáng)的話(huà)，則需要按兩種情況來(lái)處理(lǐ)：
第一，若由于建設單位自(zì)身(shēn)的原因，如(rú)房(fáng)屋質量問(wèn)題或或手續不齊全等緻使業主未接房(fáng)的，在相(xiàng)關問(wèn)題未解決之前，物業費由建設單位承擔。因爲建設單位的原因導緻該業主不能按期住進新房(fáng)，由此造成的相(xiàng)關損失，業主應與建設單位進行協商，協商不成可(kě)以通過訴訟方式解決。
第二，若由于業主自(zì)身(shēn)原因未接房(fáng)的，物業費則需要業主自(zì)行承擔，物業費自(zì)業主收到建設單位《交房(fáng)通知書(shū)》之日(rì)起開始計(jì)算。
2、業主已接房(fáng)，但(dàn)未入住的物業費繳納問(wèn)題：
部分(fēn)業主可(kě)能還(hái)對已接房(fáng)，但(dàn)未入住的空置房(fáng)是否減半繳納物業費存疑，明則在這裡(lǐ)統一說(shuō)明：
四川省人(rén)民(mín)政府于1999年(nián)1月28日(rì)頒布《四川省城(chéng)市住宅物業管理(lǐ)辦法》，其中第五章(zhāng)第30條規定：“物業管理(lǐ)企業提供公共服務可(kě)以按照(zhào)國(guó)家和省的有關規定收取物業管理(lǐ)公共服務費；物業管理(lǐ)公共服務收費實行政府定價或者政府指導價。物價部門(mén)會同物業管理(lǐ)主管部門(mén)根據當地經濟發展水平和物業管理(lǐ)服務質量，确定、調整物業管理(lǐ)公共服務收費标準。在已委托實施物業管理(lǐ)的住宅區内，已購(gòu)買商品房(fáng)取得(de)産權後尚未入住的業主，減半繳納物業管理(lǐ)公共服務費；尚未售出的商品房(fáng)，開發建設單位應當按照(zhào)一定比例繳納物業管理(lǐ)公共服務費，具體(tǐ)比例由開發建設單位與物業管理(lǐ)企業協商确定。”如(rú)果按該管理(lǐ)辦法，接房(fáng)後并未入住的業主确實可(kě)以減半繳納物業費，但(dàn)四川省人(rén)民(mín)政府辦公廳于2017年(nián)11月7日(rì)發布的《四川省人(rén)民(mín)政府關于廢止部分(fēn)規章(zhāng)的決定》中已明确廢止《四川省城(chéng)市住宅物業管理(lǐ)辦法》，自(zì)此空置房(fáng)也應全額繳納物業費。
結語：
衆所周知，物業服務具有公共性。物業費多用于小區公共部分(fēn)的管理(lǐ)、設施設備的維護，該費用是針對小區全體(tǐ)業主支出的費用。物業服務并不專屬于某一塊也并不特定服務于某一業主，故不論是業主自(zì)身(shēn)原因未接房(fáng)或者業主已接房(fáng)但(dàn)未入住，都(dōu)應按相(xiàng)關法律規定及物業
第二，若由于業主自(zì)身(shēn)原因未接房(fáng)的，物業費則需要業主自(zì)行承擔，物業費自(zì)業主收到建設單位《交房(fáng)通知書(shū)》之日(rì)起開始計(jì)算。
2、業主已接房(fáng)，但(dàn)未入住的物業費繳納問(wèn)題：
部分(fēn)業主可(kě)能還(hái)對已接房(fáng)，但(dàn)未入住的空置房(fáng)是否減半繳納物業費存疑，明則在這裡(lǐ)統一說(shuō)明：
四川省人(rén)民(mín)政府于1999年(nián)1月28日(rì)頒布《四川省城(chéng)市住宅物業管理(lǐ)辦法》，其中第五章(zhāng)第30條規定：“物業管理(lǐ)企業提供公共服務可(kě)以按照(zhào)國(guó)家和省的有關規定收取物業管理(lǐ)公共服務費；物業管理(lǐ)公共服務收費實行政府定價或者政府指導價。物價部門(mén)會同物業管理(lǐ)主管部門(mén)根據當地經濟發展水平和物業管理(lǐ)服務質量，确定、調整物業管理(lǐ)公共服務收費标準。在已委托實施物業管理(lǐ)的住宅區内，已購(gòu)買商品房(fáng)取得(de)産權後尚未入住的業主，減半繳納物業管理(lǐ)公共服務費；尚未售出的商品房(fáng)，開發建設單位應當按照(zhào)一定比例繳納物業管理(lǐ)公共服務費，具體(tǐ)比例由開發建設單位與物業管理(lǐ)企業協商确定。”如(rú)果按該管理(lǐ)辦法，接房(fáng)後并未入住的業主确實可(kě)以減半繳納物業費，但(dàn)四川省人(rén)民(mín)政府辦公廳于2017年(nián)11月7日(rì)發布的《四川省人(rén)民(mín)政府關于廢止部分(fēn)規章(zhāng)的決定》中已明确廢止《四川省城(chéng)市住宅物業管理(lǐ)辦法》，自(zì)此空置房(fáng)也應全額繳納物業費。
結語：
衆所周知，物業服務具有公共性。物業費多用于小區公共部分(fēn)的管理(lǐ)、設施設備的維護，該費用是針對小區全體(tǐ)業主支出的費用。物業服務并不專屬于某一塊也并不特定服務于某一業主，故不論是業主自(zì)身(shēn)原因未接房(fáng)或者業主已接房(fáng)但(dàn)未入住，都(dōu)應按相(xiàng)關法律規定及物業
